[파이낸셜리뷰] 요즈음은 사라진 장면이지만 필자가 어렸을 때만 해도 아이들이 “두껍아 두껍아” 노래를 부르며 시간을 보냈던 기억이 있다.

그 “헌집 줄게 새집 다오”하는 절차는 오늘날 정비사업이 딱 그 상황에 맞는 사업으로 볼 수 있을 것이다. 다만 막대한 자금이 투입되는 개발사업인 만큼 “내돈 없이” 사업을 진행하고 싶은 것이 많은 조합원분들의 니즈이다.

추정분담금은 “과연 얼마를 더 줘야 새집을 주느냐?”에 대한 추정 자료를 말한다. 정비사업의 근거가 되는 도시 및 주거환경정비법(약칭:도시정비법)이 개정되어 정비사업 실무에서는 각 절차마다 ‘추정분담금’ 업무의 니즈가 증가하고 있다.

사업의 호흡이 긴 정비사업 특성상 기존 계획의 변경이 빈번하게 일어나는데 최근 이루어지는 계획의 변경은 개정법률이 적용되면서 과거에 필요하지 않았던 통칭 추정분담금(법정용어 : 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거)의 검토를 필자에게 급히 요청하는 경우가 많아졌다.

추정분담금은 정비사업의 사업성을 미리 판단할 수 있는 지표이다. 추후 설명할 비례율의 핵심 요소인 종후자산가치, 사업비, 종전자산가치를 현재 시점에서 개략적으로 검토하는 업무이다.

정비사업이 기본적으로 노후화된 주택 등을 개량하기 위해 시행되는 사업이지만, 막대한 개발비용이 투입되는 정비사업의 특성상 가장 기본적인 이익이 발생하는지 여부에 대한 검토가 필수적이다.

이에 대한 최근의 가장 일반적인 기준이 ‘비례율’이며, 그 비례율을 사업의 초기부터 미리 두드려보는 단계가 추정분담금 업무라고 하겠다.

정비사업에 관련하여 가장 기본적인 법률은 도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법) 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(약칭: 소규모주택정비법) 그리고 서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례(약칭 : 서울시 조례) 세 가지이다.

1. 정비계획 수립 단계의 추정분담금

도시정비법 제9조 에서는 정비사업의 가장 첫 단계인 ‘정비계획’ 수립의 내용 중 하나로 ‘토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거’를 규정하고 있어, 정비구역 지정업무시 추정분담금 업무가 필요하다.

2. 조합설립단계의 추정분담금

도시정비법 제35조 에서는 추진위원회가 조합설립을 위한 동의를 구하는 절차에서 동의 받기 전 제공해야 할 내용 중 하나로 “추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보”를 규정하고 있다.

3. 신탁방식에서 추정분담금

도시정비법 제27조 에서는 신탁업자를 지정개발자로 지정하는 절차에서 그 지정을 위한 동의 받기 전 제공해야 할 내용 중 하나로 “토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거”를 규정하고 있다.

4. 건설업자, 정비사업전문관리업자의 추정분담금

도시정비법 제132조의3 과 시행령 제96조의3 에서는 건설업자, 등록사업자와 정비사업전문관리업자가 정비사업 추진에 따른 예상수익 정보와 정비사업 추진에 따른 부담금 추산액 및 예상손실에 대한 정보를 “객관적인 근거”를 통해 제공하도록 돼있어, 전문가에 의한 추정분담금 산정을 규정하고 있다.

5. 서울시 조례 제80조에서도 조합설립, 신탁업자와 관련하여 추정분담금을 통지, 확인시킬 의무를 규정하고 있다.

6. 요즈음 서울시의 모아타운으로 특히 소규모재건축, 가로주택정비사업의 시행이 빈번한데, 소규모주택정비법에서도 제19조와 제23조에서 신탁업자의 지정개발자 지정과 조합설립인가를 위한 동의에서 추정분담금의 산정을 규정하고 있다.

실제 필자가 자문하고 있는 ㅇㅇ동 도시정비형 재개발사업의 경우 최초 시행 당시에는 요구되지 않았지만 정비구역 변경절차 진행시 매끄러운 진행을 위해 긴급히 추정분담금이 요청돼 신속하게 추정분담금 업무를 수행한 바 있다.

그 외에도 ㅇ동 공동주택 재건축사업 정비구역 지정과 관련하여서도, ㅇㅇ구역 재개발사업 구역 변경과 관련하여서도 동시에 여러 사업장의 추정분담금 용역을 동시에 진행하고 있다.

추정분담금 업무는 사업의 초기여서 수치 변경에 대한 불확실성은 존재하나 현재 시점에서 가능한 최대한의 경우를 고민한다. 사업의 초기 단계에서 각 사업장의 특성을 면밀히 검토하며, 특히 준공후 가치, 종전자산 가치 외에도 요즈음 정비사업의 중요한 키워드인 ‘공사비’ 관련해 공사비의 증가에 따른 사업성 변동을 예측할 수 있는 중요한 도구이다.

정비사업을 진행하는 주체라면 누구나 내가 얼마의 돈을 더 투입해야 새집을 얻을 수 있는지가 가장 궁금할 것이다.

실질적으로 정비사업이 장기간 소요되는 사업으로 많은 리스크 요소가 있는 사업임을 감안하면, 과도한 추가 투입 비용은 사업진행주체들의 동의율의 하락 뿐 아니라 사업성의 결여로 인한 시공사 확보의 어려움 등 여러가지 문제를 야기할 수 있다.

특히 요즈음 높아지는 공사비로 인해 사업성이 낮아지고 있는 것이 많은 사업장의 불안 요소이다. 새집을 분양한 수익으로 헌집의 공사비를 최대한 충당해야하는 정비사업의 특성상, 최근 주택 가격 역시 다소 보수적인 분위기인 점 또한 사업성에 직접 영향을 주는 요소이다.

단순하게 현재의 사업성이 어떠하다라는 것도 중요하지만, 장기간 사업이 진행되는 정비사업의 특성상 정기적인 추정분담금 검토를 통해 최적 사업 시기를 저울질 하는 지혜가 더욱 요구되는 시기이다.

이재민 약력

현 중앙감정평가법인 이사

전 농협 감정평가전문가 과정 강사

전 건설산업연구원 자산운용전문인력 강사

현 중앙감정평가법인 본사 심사역

현 1기신도시 공동주택 리모델링 자문위원

현 인천연구원 자문위원